В тази статия ще бъде разгледано:
-
как се облага доход от наем за недвижимо имущество, намиращо се в България, на чуждестранно лице
-
как платецът на дохода (предприятие или самоосигуряващо се лице) декларира плащането на наем за недвижимо имущество, намиращо се в България, на чуждестранно лице
-
как се отразява плащането на наем за недвижимо имущество, намиращо се в България, на чуждестранно лице в софтуер за заплати ПЛЮС МИНУС.
За да се определи как се облага доход от наем за недвижимо имущество, намиращо се в България, на чуждестранно лице, първо трябва да се провери СИДДО (Спогодба за избягване на двойно данъчно облагане) със страната, чийто гражданин е наемодателят. В повечето СИДДО (към 04.2026) е записано, че „Доходи, получени от местно лице на едната договаряща държава от недвижимо имущество…, намиращо се в другата договаряща държава, могат да се облагат с данъци в тази друга държава.“ (чл.6 от СИДДО с Австрия, Азербайджан, Албания, Алжир, Армения, Бахрейн, Беларус, Белгия, Великобритания, Виетнам, Германия, Грузия, Гърция, Дания, Египет, Естония, Израел, Индия, Индонезия, Иран, Ирландия, Йордания, Казахстан, Канада, Катар, Кипър, Китай, КНДР, Кувейт, Латвия, Ливан, Литва, Люксембург, Македония, Мароко, Молдова, Монголия, Нидерландия, Норвегия, ОАЕ, Пакистан, Полша, Хърватия, Румъния, Русия, Саудитска Арабия, САЩ, Сингапур, Сирия, Словакия, Словения, Тайланд, Турция, Узбекистан, Украйна, Унгария, Чехия, Швейцария, Южна Африка, Южна Корея, Япония; чл.5 от СИДДО със Зимбабве, Испания, Италия, Швеция, Франция, чл.14 от СИДДО с Малта и чл.16 от СИДДО с Финландия). От цитирания текст става ясно, че доходът от наем в случая се облага според законодателството на държавата, в която се намира недвижимото имущество. Когато недвижимото имущество се намира в България, доходът от наем за него се облага според българското законодателство.
Облагането на доход от наем за недвижимо имущество, намиращо се в България, получен от чуждестранно лице, се урежда в ЗДДФЛ. Според чл.37, ал.1, т.4, „С окончателен данък независимо от обстоятелствата по чл. 13 се облагат доходите по чл. 8, ал. 11 и следните доходи от източник в България, начислени/изплатени в полза на чуждестранни физически лица, когато не са реализирани чрез определена база в страната: доходи от наем или от друго възмездно предоставяне за ползване на движимо или недвижимо имущество, включително вноски по договор за лизинг, в който не е изрично предвидено прехвърляне на правото на собственост;“ Трябва да се има предвид чл.37, ал.7, според който „Не се облагат с окончателен данък доходите по ал. 1, освободени от облагане по чл. 13 (от ЗДДФЛ) и начислени/изплатени в полза на чуждестранни физически лица, установени за данъчни цели в държава - членка на Европейския съюз, или в друга държава - членка на Европейското икономическо пространство.“
Данъчна основа при окончателен данък при наем за недвижимо имущество, намиращо се в България, получен от чуждестранно лице, се определя по реда на чл.37, ал.2 от ЗДДФЛ - „Окончателният данък за доходите по ал. 1, т. 1 - 9 и по чл. 8, ал. 11 се определя върху брутната сума на начислените/изплатените доходи.“
Ставката на данъка е 10 на сто за доходите по чл. 37 (чл.46 от ЗДДФЛ).
Когато наемът се плаща от предприятие или самоосигуряващо се лице, данъкът се удържа и внася от предприятието или самоосигуряващото се лице – платец на дохода (според чл.65, ал.1 от ЗДДФЛ, „Данъкът по чл. 46 за доходите по чл. 37, ал. 1, т. 1 - 9 и чл. 38, ал. 12 се удържа и внася от предприятието или от самоосигуряващото се лице - платец на дохода, в срок до края на месеца, следващ тримесечието на начисляването на дохода от предприятието или изплащането на дохода от самоосигуряващото се лице.“)
Предприятието / самоосигуряващото се лице НЕ издава на чуждестранното лице Сметка за изплатени суми (т.к. документ Сметка за изплатени суми (според чл.45, ал.4 от ЗДДФЛ) се издава за данъци по чл.43 и 44 от ЗДДФЛ за доходи по чл.29 и 31 от ЗДДФЛ, т.е. не се включват данъци по чл.46 за доходи по чл.37 от ЗДДФЛ).
Окончателният данък за наем на недвижимо имущество, намиращо се в България, обаче следва да се отрази в Декларация по чл.55, ал.1 от ЗДДФЛ (според чл.55, ал.1 от ЗДДФЛ, „Предприятията и самоосигуряващите се лица - платци на доходи, задължени да удържат и внасят данъци по реда на този закон, подават декларация по образец за дължимите данъци.“ като такава декларация не се подава само за „данък за доходи от трудови правоотношения, както и дължимият алтернативен данък по чл. 41а, за които се подава информация по ред и по начин, определени в наредба, издадена от министъра на финансите“). Ако наемът е изплатен на чуждестранно лице, което е местно на друга държава-членка на Европейския съюз, трябва да се подаде и Приложение 1 към Декларация по чл.55, ал.1 от ЗДДФЛ.
Предприятията и самоосигуряващите се лица подават и Справка по чл.73 ал.1 за изплатените през годината доходи за наем на недвижимо имущество, намиращо се в България, на чуждестранно лице и за удържания окончателен данък.
Отразяване на наем за недвижимо имущество, намиращо се в България, на чуждестранно лице, в софтуер за заплати Плюс Минус
Декларация по чл.55, ал.1, с която се декларира данъка, се стартира от Документи / Декларации и заповеди / Декларация по чл.55 ал.1 от ЗДДФЛ и чл.201 ал.1 от ЗКПО. Удържаният окончателен данък се посочва ръчно в част IV, на ред „Окончателен данък по чл. 37 и чл. 38 от ЗДДФЛ с изключение на: данъка посочен в т. 2 и дължимия данък по чл. 67, ал. 4 от ЗДДФЛ, който се декларира в годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ“ (това е ред 3 в образеца на декларацията, актуален към 04.2026г.), в колона Платец на дохода (колона 3 от образеца на декларацията, актуален към 04.2026). Ако към декларацията трябва да се приложи Приложение 1, то се стартира от Бутон Приложение 1, който се намира в настройките на документа.
Справка по чл.73, ал.1 се извежда от Справки / Справки, изготвяни в края на отчетния период или тримесечие / Справка по чл.73 от ЗДДФЛ. Справката се извежда. На празните редове в част ІІ се попълват данните за чуждестранното лице, за дохода (вид и стойност) и за удържания данък. Когато се попълни колона Брутен размер на дохода на един от празните редове, в таблицата се показва следващ празен ред, който може да се попълва. Алтернативно, от бутон Импорт, който се намира в настройките на справката, може да се импортира файл във формат .csv, който съдържа данни за лицата, които трябва да са в справката, и изплатените на тях доходи. Файл за НАП се формира от бутон Формиране на файл НАП.