В практиката често собственици на земя заменят право на строеж върху земята срещу апартаменти, магазини и/или офиси от построената сграда.
В случая, е налице бартер между собственика и строителя - в чл.130, ал.1 от ЗДДС е посочено, че “когато е налице доставка, по която възнаграждението (изцяло или частично) е определено в стоки или услуги, приема се, че са налице две насрещни доставки, като всеки от доставчиците се смята за продавач на това, което дава, и за купувач на това, което получава.”, т.е.
- Собственикът на земя е продавач на правото на строеж и е купувач на строителна услуга
- Строителят е продавач на строителна услуга и е купувач на право на строеж
Облагаеми ли са доставките
Доставката на строителна услуга е облагаема доставка (чл.12, ал.1 от ЗДДС).
Учредяването или прехвърлянето на право на строеж се смята за освободена доставка до момента на издаването на разрешение за строеж на сградата, за която се учредява или прехвърля правото на строеж (чл.45, ал.2 от ЗДДС). Това означава, че ако НЕ е издадено разрешение за строеж, сделката е освободена (като доставчикът може да избере да е облагаема – чл.45, ал.7) и е облагаема, ако е издадено разрешение за строеж.
Данъчно събитие
Данъчно събитие възниква по общите правила на ЗДДС.
Данъчно събитие за първата доставка обикновено се счита датата на учредяване правото на строеж (чл.25, ал.2 от ЗДДС).
Според чл. 130, ал.3 от ЗДДС пък доставката “с по-ранна дата на възникване на данъчно събитие се смята за авансово плащане (цялостно или частично) по втората доставка”. Тъй като втората доставка (строителна услуга) е облагаема по ЗДДС, то и получаването на аванс за нея се облага по ЗДДС.
Данъчна основа
Според чл.130, ал.4, “размерът на данъчната основа за полученото авансово плащане е равен на размера на данъчната основа на доставката с по-ранна дата”.
В практиката основна трудност е да се определи каква трябва да е данъчната основа на земя, според която цена след това трябва да се определи и данъчната основа на авансовата фактура за строителна услуга.
За определяне на данъчната основа, трябва да се има предвид:
- чл.26, ал.7 от ЗДДС - “Когато възнаграждението е определено изцяло или частично в стоки или услуги, без страните да са му придали парично изражение, данъчната основа на всяка от доставките към датата на възникване на данъчното събитие е данъчната основа при придобиването или себестойността на предоставената стока, … Когато данъчната основа не може да се определи по този ред, данъчната основа е пазарната цена”
- решение N 1254 от 2017г. по дело 8051 / 2015г. на Върховния административен съд - “Според постоянната съдебна практика на СЕС насрещната престация представлява субективна, т.е. действително получена стойност, а не стойност, определена според обективни критерии … паричният еквивалент на насрещната престация за строителната услуга не е пазарната стойност на правото на строеж, тъй като определянето й не зависи и няма връзка със субекта, предоставящ услугата.”, “Субективната стойност на правото на строеж е фактическата себестойност на обектите, които ще се изградят и предоставят от строителя на учредителите на ограниченото вещно право. В случаите, при които при завършване на строежа фактическата себестойност на предоставените в обезщетение обекти се различава от определената към момента на сключване на нотариалната сделка, доставчикът на строителната услуга съобразно чл.115 от ЗДДС следва да издаде известие към фактурата” В решението си ВАС се позовава на чл.73 от Директива 2006/112, според който “данъчната основа включва всичко, което представлява насрещна престация, получена или която следва да бъде получена от доставчика срещу доставката, от клиента или трето лице, включително субсидии, пряко свързани с цената на доставката”.
Задължение за регистрация по ДДС
Тъй като подобни сделки обикновено са с висока стойност, трябва да се има предвид, че прагът за задължителна регистрация по ЗДДС към 2025 е 100 000лв. Според чл.96, ал.1 от ЗДДС, всяко данъчно задължено лице, което е установено на територията на страната, с облагаем оборот 100 000 лв. или повече за период не по-дълъг от последните 12 последователни месеца преди текущия месец е длъжно в 7-дневен срок от изтичането на данъчния период, през който е достигнало този оборот, да подаде заявление за регистрация по този закон.
Когато оборотът е достигнат за период не по-дълъг от два последователни месеца, включително текущия, лицето е длъжно да подаде заявлението в 7-дневен срок от датата, на която е достигнат оборотът.
Документална обоснованост
При прехвърляне на право на строеж и при прехвърляне на собственост върху имот, задължително се издава нотариален акт, защото според чл.18 от Закона за задълженията по договорите, “договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт”. Освен това:
1.Собственикът на земя:
- ако е физическо лице (данъчно незадължено лице) – не издава фактура. Облага се според чл.33, ал.1 от ЗДДФЛ (“Облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя, като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи.”). Подава годишна данъчна декларация по чл.50 от ЗДДФЛ като попълва Приложение 5.
- ако е данъчно задължено лице според ЗДДС – издава фактура за освободена доставка (прехвърляне на право за строеж), ако няма разрешение за строеж към датата на учредяване на правото на строеж и ако не се възползва от възможността доставката да е облагаема по чл.45, ал.7 от ЗДДС или за облагаема доставка, ако има разрешение за строеж към датата на учредяване правото на строеж или ако се възползва от чл.45, ал.7 от ЗДДС
2.Строителят:
- издава фактура за авансово плащане на облагаема доставка (строителна услуга). При завършването на строителството издава фактура със строителната услуга и с приспадане на аванс.
- ако е нерегистрирано лице към датата на получаване на аванс, но след това се регистрира по ЗДДС, при завършване на строителството трябва да начисли ДДС, вкл.за аванса (в чл.25, ал.8 от ЗДДС е посочено, че “Когато нерегистрирано по този закон лице получи авансово плащане по облагаема доставка и фактически извърши тази доставка след датата на регистрацията си по този закон, смята се, че полученото авансово плащане съдържа данъка, който става изискуем на датата, на която става изискуем данъкът по доставката”). Според чл.79, ал.9 от ППЗДДС, “в случаите по чл. 25, ал. 8 от закона при възникване на данъчното събитие за доставката регистрираното лице задължително издава фактура, в която посочва цялата данъчна основа на доставката”.
Давност при учредяване на право на строеж
Според чл.67 от Закона за собствеността, “правото да се построи сграда върху чужда земя се погасява в полза на собственика на земята по давност, ако не се упражни в продължение на 5 години”.
В този случай, собственикът на земя има право да построи / довърши сградата. По този начин той ще стане изцяло неин собственик.
Отразяване в счетоводен софтуер ПЛЮС МИНУС
Документите, свързани с отразяването на ДДС по сделката, може да се въведат в счетоводен софтуер ПЛЮС МИНУС по следния начин:
За покупка на право на строеж от физическо лице (данъчно незадължено лице) може да се използва Протокол за покупка без документ. Документът е с тип ПП и име на файл prtcl7.pm.
При получаване на фактура от доставчик, тя може да се въведе с документ Фактура покупка (тип +ФЕ и файл invoicep.pm). В поле Данък, се избира:
- С право на пълен ДК, ако сделката е облагаема
- Без право на ДК, ако сделката е освободена
В поле Покупка на се избира Услуга / Аванс / Приспадане аванс / Дълготраен актив според вида на покупката.
Ако се получи дебитно или кредитно известие, се стартира празна бланка Фактура покупка. В поле Тип на док. (горе вдясно) се посочва Кредитно / дебитно известие. От раздел Зареждане на документ се зарежда фактурата, по която е издадено известието.
За издаване на фактура на клиент, се използва документ Фактура продажба (тип -ФЕ и файл invoicem.pm). В нея, в поле Данък, се избира:
- Освободени доставки и освободени ВОП, ако сделката е освободена
- ОД (20%), вкл.дист.прод-би с място на и-е в страната – ако сделката е облагаема
- Нерегистрирано по ЗДДС лице – ако фирмата, която издава фактурата, не е регистрирана по ЗДДС
В поле Продажба на може да се избира Услуга / Аванс / Приспадане аванс / Дълготраен актив според вида на продажбата.
Ако се наложи издаването на дебитно или кредитно известие, се стартира празна бланка Фактура продажба. В поле Тип на док. (горе вдясно) се посочва Кредитно / дебитно известие. От раздел Зареждане на документ се зарежда фактурата, по която е издадено известието.